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日本曾于二战后经济高速增长时期在城市近郊供应超大规模的住宅小区，近年这些住宅小区的建筑和设备逐步老化，迫切需要进行修缮改造或重建再生，但业主们难以达成一致意见。改造费用过高、改造后的维护费用难以保障以及人口老龄化等因素阻碍了老旧小区改造的推进。日本政府自2013年逐步重视并研讨住宅小区再生问题，逐步完善住宅改造再生的立项和实施过程、改造前后的物业维护管理，并构建起小区住宅“管理维护—老化修缮—大规模改造—重建”的全生命周期再生政策体系，同时配套出台推进老旧小区改造的具体措施。中国作为人口大国，城镇人口的主要居住形式为住宅小区，将会面对更大规模的待改造老旧小区。本文基于日本老旧小区改造中的经验启示，为国内推进城镇老旧小区改造提出一系列建议。
Abstract：During the period of rapid economic growth after World War Ⅱ, Japan once supplied large-scale condominium complexes in the suburbs of cities. In recent years,the buildings and equipments of these condominium complexes are gradually aging,which urgently needs to be repaired, reconstructed and regenerated. However, the difficulty to reach a consensus among owners, high cost of regeneration, maintenance cost and aging population were the major impediments to apartment regeneration promotion. Since 2013, the Japanese government has gradually begun to pay attention to and discuss the issue of condominium renovation. From the project approval,implementation process and property maintenance management before and after the reform, the Japanese government has gradually improved and constructed a condominium complexes renovation policy system of “management and maintenance-aging repair-large-scale reconstruction-reconstruction” in the whole life cycle of condominium complexes. As a country with the main urban population living in condominium complex, China faces a more large-scale condominium complexes to be transformed as the population ages. Based on the enlightenment of Japan's condominium complex renovation, this paper puts forward a series of suggestions for promoting the renovation of condominium complexes in domestic cities and towns.
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(1)现称都市再生机构（UR都市機構），负责全日本公团住宅（相当于中国的保障房）的建设与运营，是日本住宅产业关键技术的源头，曾在引领日本住宅形式走向现代化方面发挥关键作用。其主管部门为日本国土交通省。
(2)日语マンション，多指三层以上、钢筋或钢筋混凝土结构的多户共同住宅。日本住宅的分类与名称较为细化，公寓是最接近中国城镇大部分商品住宅的一种住宅形态，因此本文着重对日本公寓改造进行分析研究。
(1)在我国，根据2019年住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》规定，老旧小区应为城市、县城（城关镇）中建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。为了与国内老旧小区认定标准作对标，这里默认日本建成时间超过20年的住宅小区是待改造的老旧小区。
(1)原文为《建物の区分所有等に関する法律》，于1962年4月公布，2011年6月最新修订，属于《民法》的特殊法之一。
(1)《マンシヨン管理の適正化の推進に関する法律》，2000年12月公布，2001年8月施行。
(2)《マンシヨン建替え等の円滑化に関する法律》，2002年公布。
(1)日本都道府县行政区的首长名称。日本县知事、府知事的级别相当于中国的省长级别，不过日本的县、府面积小于中国的省。中国是地级市下管辖县，所以地级市市长地位比县长高；但是日本是县、府下辖市，因此县知事、府知事的地位比市长高。
(1)《建築物の耐震改修の促進に関する法律》。
(1)《空家等対策の推進に関する特別措置法》。
(2)《住生活基本計画（全国計画）》，2016年3月。
基本信息:
DOI：10.19830/j.upi.2021.230
中图分类号:TU984.12
引用信息:
[1]陆卓玉.日本老旧公寓小区改造的政策体系、推进措施与经验启示[J].国际城市规划,2023,38(03):42-53.DOI:10.19830/j.upi.2021.230.
2023-03-27
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