国际城市规划

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(1)Zoning在中文专业文献中通常译为“区划”，本文为强调其法律文本的属性，译为“区划法”。

(1)美国规划界也尝试过对自己的规划赋予“科学”的标记，但最终给美国规划界带来了不少烦恼，还导致规划失去权威性（Taylor, 2015）。

(2)《人民日报》2016年12月23日发表文章《国土部回复温州住房产权到期问题：自动续期不收费》称，国土资源部建立了“过渡性”的“两不一正常”政策，允许温州土地使用权到期房子的业主不缴费、不申请，正常交易，表示这些住房的使用权近乎无期，与所有权的区别不好判断（http://politics.people.com.cn/n1/2016/1223/c1001-28972912.html）。

(3)参考林齐诉米克瑟案（Linzee v. Mixer, 101 Mass. 530）,1869年。https://babel.hathitrust.org/cgi/pt?id=mdp.35112103046373&view=1up&seq=526。

(1)笔者并非律师，而且对“警察权力”（police power）这一术语究竟该如何界定感到困惑，这种困惑主要归咎于该术语随着时间推移而发生着显著变化。

(2)参考韦尔奇诉斯韦齐案（Welch v. Swasey）,1909年，https://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/214/91。

(3)(Euclid v. Ambler)https://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/272/365。

(4)在奈克托诉剑桥市案（Nectow v. City of Cambridge, 1928）中，美国最高法院确实把剑桥市区划法的一部分判为违法，因为“本条例不会提升周边居民的健康、安全、便利和公共福利”。参见https://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/277/183。

(5)参考威洛布鲁克村诉沃莱赫案（Village of Willowbrook v. Olech）,2000年，https://www.law.cornell.edu/supct/html/98-1288.ZPC.html。

(6)感谢高广达和迈克尔·利夫（Michael Leaf）提醒笔者考虑公共产品在控规编制过程中的重要地位。

(1)《城市房地产管理法》，第十八条、第四十条、第四十四条。

(2)《城乡规划法》，第三十八条、第三十九条、第四十三条、第四十八条。

(3)香港在土地出让合同规划条件调整的过程中也面临类似的定价问题（Corrigall, 2013; Linn, 2013）。

(1)《石家庄市城乡规划条例》，第三十七条。

(2)《浙江省城乡规划条例》，第三十四条。

(3)《黑龙江省城乡规划条例》，第三十八条；《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》，第二十七条；《江苏省城乡规划条例》，第四十五条。

(4)《新疆实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》，第三十三条。

(5)浙江省人大在解释《浙江省城乡规划条例》对地块规划条件调整的禁止也提出了这些理由，还提到地方官员寻租的风险（丁祖年, 2011）。

(6)《厦门市城乡规划条例》，第二十四条（王伟,谢英挺, 2010）。

(7)参考伯曼诉帕克案（Berman v. Parker）,1954年，https://www.law.cornell.edu/supremecourt/text/348/26。

(8)参考凯洛诉新伦敦案（Kelo v. New London）,2005年，https://www.law.cornell.edu/supct/html/04-108.ZS.html。

(1)参考孙施文（2017）对控规的分析。

(2)住房和城乡建设部、监察部《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报》，建规[2010]57号。

(3)笔者查到的唯一例外是北京。北京市土地出让后的规划变更清单在网上可公开查询：截至2017年12月，共有5 519次变更（数据来自http://www.bjgtj.gov.cn/sjzy/front/landchange/。由于机构改革，数据来源链接变为http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/col/col3486/index.html）。其中一些看起来是轻微变更，但至少59%的变更涉及土地价格，53%涉及总建筑面积，39%涉及用地性质。同时期的北京官方统计仅列出了8 424次土地出让，这意味着可能是几乎三分之二的土地出让后进行了规划变更（假设一个项目的规划条件没有发生多次变更，同时也假设这些调整和出让发生在同一时期内）；另外，这其中三分之二的容积率或用地性质发生了变更。由北京的这组数据可见，土地出让之后变更规划条件是非常普遍的。

(4)住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，建规[2008]227号。

(1)中国政府在土地收购时拥有买方垄断权，按照正常的市场逻辑，政府可以以低于市场的价格来收购土地。但是，政府收购土地的流程比较死板：一般是将一大块片区划为改造对象并坚持收购该片区内的全部土地。结果是片区以外的土地业主没有机会把土地卖出去，而片区内的土地业主拥有相对强的议价能力。

(2)美国老城区有许多联排房和独栋房，因此逐步购买房子（及其土地）比在中国容易。

(3)广东省的三旧改造的确提供了自下而上城市更新的正式机会，但是从全国的法律角度来看，三旧改造属于例外。

(4)本观察来自内蒙古工业大学的司洋同学。