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在城市历史中心建设一个新的大型购物中心往往引起激烈的争论。批评者抨击这一庞然大物会与周边商业地段分离。然而,基于以往经验的研究调查显示,这种一刀切的看法未免太过片面和武断。事实上,新建大型购物中心与城市历史中心的联系程度因具体的条件而各不相同,所以并不能一概而论。对于地方的小商小贩来说,他们面临的最大挑战是其自身不科学的、无组织无计划的经营模式。而大型购物中心往往由职业经理人管理和运作,这些专业人士能够依托于一个大型公司甚至是跨国财团的力量,使他们的想法得到切实执行。因此,大型购物中心就能够优化资源配置,实现其单位经营面积的利润产出最大化。当我们考察大型购物中心的顾客光顾周边商店的份额,以及那些小店铺的顾客拜访大型商业综合体的比率,不难发现,在对城市中心的每一次拜访中,顾客进入的商店总数无疑是有限的。对于顾客的调查显示,在大多数情况下,40%～60%的被访问者都会光顾上述的两种商业形态;而当大型购物中心距离城市中心较远的时候,这一比率明显降低。在周六,小商小贩与购物中心的共同顾客所占的比率通常会比平日要高,因为周末通常会有更多的外地顾客和更大规模的商业促销活动。如果城市中心更具魅力,则它通常会从商业寡头那里吸引过来更多的顾客;而大型购物中心如果看起来更加诱人的话,城市中心区则会相应失去一定数量的来访者。许多大型购物中心的管理者都知道,他们的顾客光顾其他店铺的几率会有助于扩大其商业影响范围。尽管这样,大型购物中心额外的收益在大多数情况下不会超过本地零售商贩的损失额,但专业人士和地方政客仍旧认为综合大型购物中心是地方零售业现代化的重要组成部分。在某些情况下,商业航母的出现会导致本地零售商贩的减少,但同时也会大大激发城市中心的商业更新。
Abstract：The establishment of a new shopping mall within a historically grown city centre provokes heated controversies.One complaint is that the mall would be isolated from the surrounding shopping locations.Empirical surveys,however,show that this perception is too generalized and that the rate of exchange between the new shopping mall and the former city centre depends on the specific situation. A major challenge for local retailers is that they operate in an uncoordinated manner.The shopping mall,on the other hand,is led and marketed very effectively by a manager who can rely on the power of a large national or international enterprise.As a result,mall can optimize its performance and realize higher sales per shopping floor area. When looking at the share of shopping mall visitors going to the surrounding shops and vice versa,one has to consider that the total number of shops entered during a visit to the city centre necessarily is limited.Surveys among visitors show that in most cases 40-60%of the interviewees couple both locations.This share is clearly reduced where the mall is located at a greater distance from the city centre. On a Saturday,the share of those coupling both locations normally is higher due to more out-of-town visitors and a larger activity program.If the city centre is stronger it attracts more visitors from the mall,if the mall is stronger this results in the contrary. In general,many mall operators have understood that the chance of their customers to visit other shops helps them to enlarge their capture area. That notwithstanding,the additional sales generated in many cases may not outweigh the losses among local retailers.Yet experts and local politicians consider integrated shopping malls a desirable part of retail modernization. In some cases,they may result in a decrease of local retailers,but mostly they work as a big push for the renewal of the inner city livelihood.
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[1]汉堡港口新城(Hafencity),位于德国北部易北河畔,是重新开发利用原有的港口区域而在汉堡中心地带形成的新城区。详细信息参见www. hafencity.com。——译者注
基本信息:
中图分类号:TU984.13
引用信息:
[1]罗尔夫·蒙海姆,周勇.分离或是结合?关于购物中心融入城市中心争论的经验主义研究成果[J].国际城市规划,2010,25(04):13-18.
2010-08-19
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