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Master Plan是新加坡的法定土地利用规划，也是实施用途管制的主要工具。在殖民地时期，为实现城市规划全域覆盖，采取了三类标准的发展蓝图，以适用不同片区的规划目标；在建国初期，为满足大规模公共住房建设、工业开发和市区重建的需求，以行动规划推动Master Plan局部修订；在城市高速发展阶段，为落实概念规划空间愿景以及城市精细化管理，编制发展指导规划实现Master Plan全面更新；进入城市空间结构基本稳定的当代，Master Plan以开放透明的信息共享为城市发展和市场开发提供明确预期。规划许可制度在Master Plan和规划法的授权下，明确自由裁量权行使的基准和边界，有效平衡刚弹结合的管制需求。新加坡Master Plan制度对我国提升详细规划的可实施性和精细化管理能力，完善“详细规划+规划许可”的管制方式具有较大的参考价值。
Abstract：Master Plan is the statutory land use plan of Singapore, and the main tool of use regulation. At the beginning of the founding of Singapore, to achieve the full coverage of urban planning, Master Plan included three sets of standard development blueprints for different development areas. In the early days of the founding of state, to meet the needs of large-scale public housing construction, industrial development, and urban reconstruction, action plans were used to promote partial revisions of the Master Plan. At the stage of rapid urban development, the development guide plan promotes the transformation of Master Plan, to implement the spatial vision of conceptual planning and achieve delicacy urban management. In the contemporary era when the urban spatial structure is basically stable, the Master Plan provides clear expectations for urban development and market development with open and transparent information sharing. The planning permission system, under the authorization of the Master Plan and the Planning Law, clarifies the benchmark and boundary of the exercise of discretion, and effectively balances the rigid control and flexibility demand. Singapore Master Plan is of great reference value for China to improve the control mode of “detailed planning + planning permission”.
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(1)Master Plan在国内文献中多译为总体规划或总图规划。考虑到Master Plan在新加坡各个历史阶段包含不同的内容和形态，本文沿用其英文原文，以体现其在新加坡历史发展中的丰富内涵，并避免与我国的总体规划混淆。
(1)引自https://en.wikipedia.org/wiki/Singapore_Improvement_Trust。
(1)1959年人民行动党领导新加坡实现内部自治，1965年脱离马来西亚联邦成为独立国家。当时大多数城市规划师都是英国侨民，他们在自治后离开新加坡，仅给规划署（PD:Planning Department）留下一些有限的规划专业知识。
(2)新加坡的私人土地来源于殖民时期政府通过契约（deed）向私人授予土地的永久所有权（freehold）或租赁所有权（leasehold），其中租赁所有权的有效期限最短10年，最长999年。
(3)1960年，新加坡改善信托解散，其规划和公共住房职能分别转至规划署和建屋发展局（HDB:Housing and Development Board）。城市重建署是建屋发展局的下属机构。
(1)英国在20世纪初的规划立法中就关注了因规划而获益收取增益金（betterment）或损益支付补偿（compensation）的问题。新加坡受英国规划制度的影响和启发，对获得规划许可但超出1958 Master Plan管制要求的开发收取开发费，法定管理部门（Statutory Board）的开发则无需支付任何费用。
(2)例如：1961年编制的皇后镇公共住房详细规划在保持Master Plan分区不变的情况下将规划人口增加近一倍（从73 900增加到140 000），以提高相应的公共住房供给。该项目至1962年部分落成使用才纳入Master Plan修订。
(3)该项目是联合国开发计划署城市更新和发展项目的一部分。
(4)1974年，原属建屋发展局的城市重建署脱离出来，成立了市区重建局，被赋予了所有与城市再开发相关的权力，包括贫民窟清拆、土地开发和建筑管理。
(1)指主管当局内部编制、不对外公开的规划。
(2)每个规划编制分区人口约15万人，包含一个城镇中心。
(1)开发费征收的基本原则是：土地所有者只拥有1958 Master Plan所赋予的开发权，如果土地所有者通过书面许可获得突破1958 Master Plan的开发权益，则该土地所有者应将部分额外增益贡献给国家。
(1)例如CBD奖励计划与战略发展奖励计划两套容积率激励方案，旨在鼓励将建造年代较久（超过20年）、现阶段低效使用的商务楼宇转变为多用途开发项目，尤其是鼓励开发混合住宅和酒店，以引入居住人口，促进CBD的高质量更新。
(2)如果开发提案涉及Master Plan修订，则Master Plan修订须由部长审批，在提交审批前主管当局要组织公示，针对反对意见可以举行公共质询或其他听证方式。
(1)具体见《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》（2023.3.28）以及《广州市工程建设项目审批改革试点工作领导小组办公室关于印发优化城中村全面改造项目审批流程的通知》（2023.6.16）。
(2)具体见《深圳经济特区城市更新条例》（2020.12.30）第二十一条。
(3)自2022年8月1日起，新的土地改良费（LBC）取代了之前分别由新加坡土地管理局和市区重建局管理的土地溢价（DP）、开发费（DC）和临时开发费（TDL），统一由土地管理局管理。
基本信息:
DOI：10.19830/j.upi.2023.193
中图分类号:TU984.3;F301.2
引用信息:
[1]戚冬瑾,李俊良,周剑云.新加坡Master Plan的渊源、演进与启示[J].国际城市规划,2025,40(04):118-128.DOI:10.19830/j.upi.2023.193.
基金信息:
国家自然科学基金面上项目(52378055)
2023-04-23
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2025-07-17
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